불리한 소유 - Adverse possession

취득 시효 가끔 대 놓고 "로 설명, 불법 거주자의 권리 ", [A]는 사람이하지 않는 따른 법적 원칙 법적 제목을 보통 땅 (- 재산의 조각에 부동산 ) - 연속 소유 또는에 따라 법적 소유권을 획득 법적 소유자의 허가없이 재산을 점유하는 행위. [1]

일반적으로 부동산 소유자는 퇴거 와 같은 법적 조치를 통해 승인되지 않은 소유자로부터 자산의 소유권을 되 찾을 권리가 있습니다. 그러나 영국 관습법 전통에서 법원은 누군가가 허가없이 재산을 점유하고 재산 소유자가 상당한 기간 동안 재산을 회수 할 권리를 행사하지 않을 경우 원래 소유자가 금지 될뿐만 아니라 제외 할 권리를 행사하지 못했지만, 그 재산에 대한 완전히 새로운 소유권이 불리한 소유주에게 "발생"합니다. 사실상 불리한 소유자가 해당 부동산의 새 소유자가됩니다. [2] [b]시간이 지남에 따라 입법부는 소유주가 불리한 소유주로부터 재산의 소유권을 회복해야하는 기간을 지정하는 제한 법령을 만들었습니다. 예를 들어 미국에서는 이러한 시간 제한이 3 년에서 40 년까지 개별 주마다 크게 다릅니다. [삼]

불리한 점유 행위의 요소는 모든 관할권에서 다르지만, 불리한 점유를 주장하는 사람은 일반적으로 법정 기간 동안 실제적이고 공개적이며 악명 높고 배타적이며 불리하며 지속적인 자산의 비 허용 적 사용을 증명해야합니다. [4] [c]

전통적으로 '채틀'이라고 알려진 개인 재산 도 불리하게 소유 될 수 있지만, 부동산과 채텔 재산의 특성이 다르기 때문에 그러한 주장을 규율하는 규칙이 다소 엄격하며 불리한 소유주보다 법적 소유자에게 유리합니다. . Chattel의 불리한 점유에 대한 주장에는 종종 예술 작품이 포함됩니다 .

역사

에서는 로마의 법 , usucapio 좋은 도난 또는 강제로 불법 (취득하지 않는 한 법률은, 원래 소유자가 일정 시간 (1 ~ 2 년) 뒤에 표시하지 않은 경우 제목없이 좋은 소지이었다 누군가가 합법적 인 소유자가 될 수 ). 프랑스, 벨기에, 이탈리아, 룩셈부르크, 포르투갈, 스페인, 그리고 부분적으로는 네덜란드와 독일에서 법의 기초로 채택 된 로마법과 그 계승자 인 나폴레옹 법전 에서 유래 한 부정적 소유는 일반적으로 두 기간을 인정합니다. 재산 취득의 경우 : 소유자 선의 와 관련 당사자의 위치에 따라 30 년 및 더 짧은 기간 . [ 인용 필요 ]

의회는 1623이 토지의 소유권을 회복 할 수있는 권리 제한 잉글랜드 최초의 일반 법령을 통과 [5] 에서 관습법 의 토지 소유에 대한 권리는 (무엇을하는 것은 실제 행동으로 알려져 원래에서만) 분쟁에 있다면, 그 사람이 권리를 주장을 헨리 1 세의 통치 이전에 토지가 과거에 소유되었다는 주장이 허용되지 않았습니다. 과거로, 그 이전에는 법이 관심을 갖지 않았습니다. 피고가 어떤 형태의 불리한 소유를 보여줄 필요는 없었습니다. 시간이 지남에 따라 날짜는 법령에 의해 처음에는 헨리 2 세 의 통치로 이동 한 다음리처드 . 이러한 종류의 추가 변경 사항은 없습니다. 헨리 8 세 통치 무렵에는 마감일이 변경되지 않았다는 사실이 매우 불편 해졌습니다. 소유권을 주장하는 사람이 소유권 주장 일 이전에 일정한 기간 (청구 유형에 따라 60, 50 또는 30) 동안 지속적으로 토지 소유권을 보여 주어야하는 새로운 접근 방식이 취해졌습니다. 이후 법령은 대부분의 관습법 관할권에서 제한 기간을 단축했습니다. [ 인용 필요 ]

전통적인 영국 관습법 에서는 불리한 소유 통해 왕관의 재산에 대한 소유권을 획득하는 것이 불가능했습니다 . 이 원칙은 라틴어 최대 템푸스 발생 레기 ( '왕에 대한 시간이 없다')에 의해 구체화되었습니다 . 미국에서는이 특권이 연방 및 주 정부에 이양되었습니다. 정부 토지는 불리한 소유로 인한 손실이 없습니다. [6] 땅에 등록 된 제목 일부에 토렌스 제목 시스템은 예를 들어 면역,의에 등록 된 토지도 하와이 토지 법원 시스템. [7] [8]

에서 관습법 영국과 역사적 식민지의 시스템 지방 의회-같은 의회 영국이나 미국 주 의회는-일반적 년의 특정 숫자를 통과 한 후 속성을 복구에서 소유자 바 시효를 만들 수 있습니다. [삼]

잉글랜드와 웨일즈

불리한 소유는 영국 땅역사 에서 큰 역할을 해왔지만 재산을 획득하는 가장 논쟁적인 방법 중 하나입니다 . 역사적으로 누군가가 토지를 충분히 오래 소유했다면 이것이 그 자체로 좋은 소유권의 취득을 정당화한다고 생각되었습니다. 이것은 영국 땅이 중세에 걸쳐 다양한 파벌, 영주 또는 남작에 의해 지속적으로 정복되고, 약탈되고, 도난 당했지만 , 땅을 충분히 오래 소유 했음을 보여줄 수있는 사람들은 소유권에 의문을 제기하지 않을 것입니다.

보다 현대적인 기능은 소유자가 사용하지 않거나 방치 한 토지가 계속 사용되면 다른 사람의 재산으로 전환 될 수 있다는 것입니다. 잉글랜드에서의 스쿼팅은 특히 경제가 쇠퇴하는시기에 토지를 효율적으로 활용 하는 방법이었습니다 . 2002 년 토지 등록 법 이전에는 어떤 사람이 12 년 동안 토지를 소유했다면 관습법 에 따라 이전 소유주의 "불 소유자"를 퇴거 할 수있는 권리가 만료되었습니다. 일반적인 법적 정당화는 제한법 1623따라 계약 또는 불법 행위 의 사유처럼제한 시간 내에 사용해야했기 때문에 토지를 복구하기위한 조치도 취해졌습니다. 이것은 소송의 최종 성과 클레임의 확실성을 촉진했습니다. [9] 누군가가 토지 또는 토지의 일부를 독점적으로 소유하고 현재 소유주의 이익에 불리하게 소유하려고 할 때 시간이 흐르기 시작합니다. "부정적"인 "소유"의 관습법 요건이 충족되면 12 년 후 소유자는 청구를 주장 할 수 없게됩니다. 미등록 토지 [10] 및 등록 토지에 대한 부정 소유 제한 기간에 대해 다른 규칙이 적용됩니다 . [11] 그러나,에 토지 등록 법 2002 등록 된 토지의 취득 시효는 더 힘들어되었다.

최근 토지 등기부는 불리한 소유권을 주장하고 "절대적 소유권"을 부여받는 과정을 더 어렵게 만들었습니다. 단순히 토지를 점유하거나 방목하는 것은 더 이상 소유권 부여를 정당화하지 않습니다. 대신 불리한 소유의 사람은 주장하려는 다른 모든 토지를 제외하고 소유하고 활용하겠다는 약속을 보여야합니다.

토지 등록 법 2002

미등록 토지에 대한 규칙은 이전과 동일합니다. 그러나 LRA 2002에서는부칙 6, 단락 1 ~ 5, 10 년 후 불리한 소유자는 등록 기관에 새로운 등록 소유자가되기 위해 신청할 수 있습니다. 그런 다음 레지스트라는 등록 된 소유권 보유자에게 연락하여 신청서를 알립니다. 2 년 동안 불리한 소유자를 퇴출시키기위한 절차가 시작되지 않으면 등록 기관은 소유권을 이전합니다. 2002 년 법 이전에 토지 소유자는 알지 못하거나 통보없이 소유권을 잃을 수있었습니다. 이것은 소유주가 실제로 토지가 어떻게 사용되고 있는지에 대해 충분한주의를 기울이지 않았기 때문에 이전 소유주가 그것을 유지할 자격이 없음을 나타 내기 때문에 규칙이었습니다. 2002 년 이전에는 모든 것을 치료할 시간이있었습니다. 규칙의 기능은 토지를 효율적으로 사용하는 것입니다. [12]

요구 사항

등록 된 소유주에게 통지하는 상당한 장애물이 도입되기 전에 불리한 소유에 대한 특정 요구 사항은 상당히 간단했습니다. 첫째, 1980 년 제한법 의 별표 1, 단락 1 및 8에 따라 불리한 점유가 시작된 시간은 "소유"가 취해진 때였습니다. 이것은 단지 짧은 기간 동안 땅에 물건을 저장하는 것과 같이 일시적이거나 일시적인 것 이상이어야했습니다. [13] 그러나 "소유"실제 직업을 필요로하지 않았다. 그래서 Powell v McFarlane 에서 [14] Powell 씨는 14 세부터 그의 소들 이 Mr McFarlane의 땅으로 배회 하도록 내버려 두었을 때 "소유"로 간주 되었습니다. 그러나 두 번째 요구 사항은땅을 소유하기 위해. Powell은 단순히 소를 돌아 다니게하는 것이 모호한 행위 였기 때문에 주장을 잃었습니다. 예를 들어 토지에 표지판을 세우고 트럭을 주차하는 등 그가 소유하려는 증거가 있었던 것은 나중에 야 말입니다. 그러나 이것은 McFarlane의 만료 주장에 대한 12 년 제한 시간 동안 충분히 발생하지 않았습니다. 셋째, 소유자의 동의하에 사람이있는 경우 소유는 "불법"으로 간주되지 않습니다. 예를 들어, BP Properties Ltd v Buckler 에서 Dillon LJ는 BP가 평생 임대료를 무료로 유지할 수 있다고 말했기 때문에 Mrs Buckler가 BP가 소유 한 토지에 대해 불리한 소유권을 주장 할 수 없다고 주장했습니다. [15] 언더 넷째, 제한 법 1,980제 29 조 및 제 30 조에서 불리한 소유주는 어떤 명시적인 방법으로도 소유주의 직함을 인정하지 않았어야합니다. 그렇지 않으면 시계가 다시 작동하기 시작합니다. 그러나 법원은이 요구 사항을 유연하게 해석했습니다.

인권 문제

에서 JA 동남 아시아 (옥스포드) (주) V 그레이엄 씨와 부인 그레이엄 씨 동남 아시아의 토지의 일부를 할 수 있었다, 그리고 임대가 만료했다. Pye는 계획 허가를 받는 데 방해가 될 수 있다는 이유로 임대 갱신을 거부했습니다 . 사실 그 땅은 사용되지 않은 채로 남아 있었고, Pye는 아무것도하지 않았고, Grahams는 계속해서 재산의 열쇠를 유지하고 그것을 농장의 일부로 사용했습니다. 제한 기간이 끝날 무렵 그들은 땅이 자신의 것이라고 주장했습니다. 그들은 실제로 Pye 씨로부터 라이센스를 구입하겠다고 제안했지만 상원은 이것이 소유권을 인정하지 않아 소유권을 박탈 당하지 않는다고 주장했습니다. 영국 법원에서 패한 Pye는이 사건을 유럽 ​​인권 재판소에 제출했습니다., 자신의 사업이 ECHR 프로토콜 1, 1 조 "소유의 평화로운 향유"에 따른 그의 권리를 침해했기 때문에 1 천만 파운드의 보상을 받아야한다고 주장합니다 . [16] 법원은 관련 재산 규칙을 ​​결정하는 것이 회원국의 감사 범위 내에 있다고 주장하면서이를 거부했습니다. [17] 그렇지 않으면, 임대의 경우 원칙에 상당한 제한이 임대가 만료되면 취득 시효 작업 만 권리 보유자를 차지 인에 성공, 그리고 것입니다. [18] 그러나 주된 제한은 2002 년 법률이 불리한 소유권의 원칙을 훼손한 것으로 보인다는 점입니다. 레지스트라가 이제는 소유권자에게 불리한 소유권을 방지하기 위해 취해야 할 조치를 효과적으로 알리기 때문입니다.

타이밍

등록 된 토지의 경우, 2003 년 10 월 13 일 (2002 년 법이 발효 된 날짜) [19] 이전에 완료된 불리한 소유권 주장 은 1925 년 토지 등록 법 75 (1) 및 75 (2) 조의 적용을받습니다. 제한 기간은 남아 있습니다. 동일 (12 년) 그러나 토지에 대한 원래 소유자의 소유권이 소멸되는 대신 원래 소유자가 불리한 소유주 대한 신탁 토지를 보유합니다 . [20] 불리한 점유자는 랜드의 새로운 등록 소유자로 적용 할 수있다. [21]

등록 된 토지의 경우 2003 년 10 월 13 일 이후에 완료된 부정 소유권 주장은 다른 절차를 따릅니다. 토지가 등록 된 경우, 불리한 점유자는 이후 10 년 후에 소유자로 등록을 신청할 수 있으며 [22] 토지 등록 부는이 신청서의 진정한 소유자에게 통지해야합니다. [23] 이것은 토지 소유자에게 불리한 점유에 대해 이의를 제기하고, 실제로 필요한 10 년의 불리한 점유가 없었다는 근거로 신청에 이의를 제기하고 /하거나 봉사 할 수있는 법정 기간 [65 영업일]을 제공합니다. "반론 통지". 이의 제기 신청서가 제공되는 경우

  • 등록 된 소유주가 스쿼터를 처분하려고하는 것은 금반언에 의한 형평성 때문에 양심적이지 않을 것이며, 스쿼터는 소유주로 등록되어야합니다.
  • 스쿼터가 다른 이유로 소유주로 등록 될 자격이 있거나
  • 불법 거주자는 자신이 소유주라는 착각하지만 합리적인 믿음으로 자신의 인접 토지를 악의적으로 소유하고 있으며,이 인접 토지와의 경계선의 정확한 경계선이 결정되지 않았으며 신청과 관련된 부동산은 신청일로부터 1 년 이상 전에 등록 된 경우.

그렇지 않으면 불법 거주자는 토지 등기부에 따라 등록 된 소유주가됩니다. 진정한 소유자가 첫 번째 [실패한] 신청 후 2 년 이내에 스쿼터를 퇴거 할 수없는 경우, 스쿼터는이 기간 후에 다시 신청할 수 있으며 소유자의 반대에도 불구하고 성공할 수 있습니다. 이 과정은 토지 소유주의 재산에 대한 권리가 자신의 지식없이 제거되는 것을 효과적으로 방지 하는 동시에 불법 거주자가 자신의 권리를 행사할 수있는 공정한 방법을 보장합니다.

임차인이 토지를 악의적으로 소유하는 경우 임기 말에 임대인에게 이익이되는 방식으로 소유하고 있다는 가정이 있습니다. 토지가 집주인의 소유가 아닌 경우 토지는 임차 및 복귀 의 일부가 됩니다. 토지가 집주인의 소유인 경우 임차인이 임기 동안 만 얻을 수있는 것처럼 보입니다. [24]

2012 년 9 월부터 주거용 건물에 쪼그리고 앉는 것은 형사 범죄이지만, 이는 청구인이 형사 범죄를 저질렀더라도 불리한 소유권으로 소유권을 주장하는 것을 막지는 못합니다. [25] [26]

미국

미국 주에서 불리한 점유에 필요한 기간

요구 사항

불리한 점유로 소유권을 추구하는 당사자를 disseisor 라고 할 수 있습니다 . 즉, 부동산의 진정한 소유자를 처분하는 사람을 의미합니다. [27] 불리한 보유 제의 요소 상태들의 수가 상이 할 수 있지만, 취득 시효는 최소한 다섯 개 가지 기본 조건이 disseisor의 제목을 완벽하게 충족 요구한다. 이는 disseisor가 공개적이고 악명 높은 방식으로 독점적으로 재산을 독점적으로 점유하고 다른 사람을 배제하고 마치 자신의 것처럼 사용해야한다는 것입니다. [28] 일부 주에서는 추가 요구 사항을 부과. 많은 주에서 불리한 소유의 규칙을 규제하는 법령을 제정했습니다. [29]일부 주에서는 불리한 소유를 확보하기 위해 적대감 요구 사항을 요구합니다. 대부분의 주에서는 적대감 요구 사항에 객관적인 접근 방식을 취하지 만 일부 주에서는 선의의 표시를 요구합니다. 선의는 청구인이 실제로 문제의 재산을 소유했다고 믿을 수있는 근거가 있음을 입증해야 함을 의미합니다. 어떤 형태로든 선의를 요구하는 미시시피 동부의 4 개주는 조지아, 일리노이, 뉴욕, 위스콘신입니다. [29]

실제 소유

Disseisor는 재산, 위치 및 용도에 따라 재산 소유자가하는 것처럼 토지를 물리적으로 사용해야합니다 (단순히 걷거나 땅에서 사냥 하는 것은 실제 소유가되지 않습니다). disseisor의 조치는 토지의 상태를 변경해야합니다 (비주거 재산의 경우, 토지의 개간, 깎기, 심기, 수확, 벌목 또는 벌목, 채광, 울타리, 나무 그루터기 등의 조치 수행). , 가축 운영 및 건물 건설 또는 기타 개선) 또는 부동산이 주거용 인 경우 의도 된 용도로 부동산 유지 (마당 깎기, 나무 및 울타리 다듬기, 자물쇠 교체, 수영과 같은 비품 수리 또는 교체와 같은 조치 수행) 풀, 스프링클러 시스템 또는 기기), 모두 실제 소유자를 제외합니다.

에서 콘 V. 웨스트 버지니아 펄프 및 종이네 번째 순회 항소 미국 법원이 콘은 자신의 행동이 야생의 땅을 변경하지 않았기 때문에, 가끔 땅에서 사냥을 방문하여 실제 소유권을 설정하는 데 실패 개최 자연 상태.

적대적 소유

Disseisor는 실제 소유자의 허가없이 토지에 들어갔거나 사용 했어야합니다. 변호사의 동기는 주법과 판례에 따라 여러 가지 방법으로 법원에 의해 해석 될 수 있습니다.

  • 객관적 관점 – 토지는 진정한 소유자의 허가없이 진정한 소유자의 권리와 일치하지 않는 방식으로 사용되었습니다.
  • 악의 또는 고의적 무단 침입 – 토지가 실제 부동산 소유자의 권리를 무시하거나 위반하려는 악의적 소유자의 주관적인 의도로 사용되었습니다.
  • 선의의 견해 – 일부 주에서는 불리한 점유를 주장하는 당사자가 자신의 땅이라고 잘못 믿었어야한다고 요구합니다.

일부 관할 구역 에서는 잘못된 위치에 부동산 사이의 경계선을 배치 하는 측량 오류 의 결과로 발생할 수있는 우발적 부정 소유를 허용 합니다.

임차인, 사냥꾼 또는 허가를 받아 토지에 들어오는 다른 사람은 소유권 소유자의 권리에 적대적인 소유권을 가지지 않습니다. (일부 관할권에서 잘못 소유하는 것은 적대감을 구성하지 않습니다)

개방적이고 악명 높은 사용

disseisor는 볼 수있는 방식으로 재산을 소유해야합니다. 즉, 변호사의 재산 사용은 법적 소유자에게 누군가가 클레임을 주장 할 수 있음을 통지 할 수있을만큼 충분히 가시적이고 분명해야하며 합리적인 사람에게 통지 할 수있는 성격이어야합니다. 법적 소유자가 사용에 대한 실제 지식이있는 경우이 요소가 충족됩니다. 울타리를 치거나, 문을 열거 나 닫거나, 부동산 입구, 간판, 농작물, 건물 또는 부지런한 소유자가 알 것으로 예상 할 수있는 동물을 통해 충족 될 수도 있습니다.

지속적인 사용

불리한 점유를 주장하는 disseisor 는 전체 시효 기간 동안 해당 재산을 지속적으로 보유해야하며 해당 기간 동안 진정한 소유자로 사용합니다.

일반적으로 disseisor의 공개적으로 적대적인 소유권은 합법적 소유자의 이의 제기 또는 허가없이 지속적으로 (반드시 일정하지는 않지만) 유지되어야하지만 소유자가 자산을 사용하는 방식과 일치하는 사용 중단으로 인해 불리한 소유권 주장이 방지되지는 않습니다. 활동에 긴 간격이있는 토지에서의 가끔 활동은 지속적인 소유의 시험에 실패합니다. 법원은 실제적이고 지속적인 소유를 보여주는 다른 조치를 수반하지 않을 때, 단순히 간격을두고 목재를 자르는 것은 지속적인 소유를 입증하지 못한다고 판결했습니다. 공소 시효 기간 중 어느 때라도 실제 소유자가 구두 또는 법적 조치를 통해 토지에서 disseisor를 쫓아 내고 disseisor가 다시 돌아와서 그를 처분하면 공소 시효 기간이 다시 시작됩니다.

공소 시효는 부동산에 대한 소유권 주장의 시간에만 적용되며, 실제 소유자가 부동산을 처분 한 기간 (예 : 부동산을 떠난 다른 disseisor에 의해)이 아닙니다. 그러나 두 개 이상의 연속 된 disseisors간에 중단없이 불리한 소유권이 계속되는 경우, 두 번째 disseisor가 tacking으로 알려진 법적 원칙에 따라 전체 기간 동안 불리한 소유권을 주장 할 수 있습니다 .

독점 사용

disseisor는 진정한 소유자를 제외하고 토지를 보유합니다. 다른 요소가 충족 되는 한 공동 세입자로 간주하는 불리한 소유주가 둘 이상있을 수 있습니다 . 불법 소유권 주장은 법적 기간 동안 소유권 소유자의 토지 사용으로 인해 잠재적으로 무효화 될 수 있습니다.

추가 요구 사항

불리한 점유 사건의 기본 요소 외에도 주법은 불리한 점유를 주장하는 사람이 하나 이상의 추가 요소를 증명하도록 요구할 수 있습니다. 주에 따라 추가 요구 사항에는 다음이 포함될 수 있습니다.

  • 소유권의 색상 , 소유권 주장 또는 권리 주장. 제목의 색상과 소유권 주장에는 disseisor 제목을 제공하기 위해 (잘못) 나타나는 법적 문서가 포함됩니다. [30] 일부 관할권에서는 토지를 자신의 것으로 가져 가려는 의도만으로도 문서가 필요하지 않은 "권리 주장"이 될 수 있습니다. [ 인용 필요 ] 다른 경우는 그 신념이 틀렸더라도 재산에 대한 정당한 주장이 있다고 믿는 경우 권리 주장이 존재한다고 결정했습니다. [31] 부정적인 예는 재산에 몰래 들어가 목재를 베는 목재 도둑입니다.도로에서 보이지 않고 밤에 통나무를 운반합니다. 그들의 행동은 실제 소유를 보여 주지만 권리 주장과는 반대로 죄책감에 대한 지식을 보여줍니다.
  • 선의 (소수 주에서) 또는 악의 (지금은 메인 에서는 폐지되었지만 "메인 교리"라고도 함 ) [32]
  • 개량, 재배 또는 밀폐 [30] [33]
  • 재산세 납부. 이것은 캘리포니아와 같은 법령 [34] 또는 법원의 소유 결정에 기여하는 요소에 의해 요구 될 수 있습니다 . disseisor와 진정한 소유자의 지불은 모두 관련이 있습니다.
  • 정부 기관이 소유 한 토지의 처분 : 일반적으로 Disseisor는 다른 모든 불리한 소유 요소가 충족 되더라도 정부 기관이 합법적으로 소유 한 토지를 처분 할 수 없습니다. 한 가지 예외는 정부 기관이 정부 기관이 아닌 기업처럼 행동하는 경우입니다. [27]

결과

뉴욕시 보도의 금속 명판 은 사유 재산을 가로 지르는 것이 불리한 소유의 대상이되지 않도록 보호하기위한 취소 가능한 면허 (침략이 아니라 재산 사용에 대한 동의)임을 선언합니다. [35] 일부 뉴욕 부동산 소유자는 자신의 독점적 인 통제권을 증명하기 위해 매년 하루 동안 자신의 부동산을 공개적으로 공개함으로써 더 나아가 더 나아가고 있습니다. [36]

Disseisor는 자신이 취한 재산에 대해 민사 침해저지르고 재산 소유자는 불법 침입 ( "퇴거") 또는 소유를위한 조치를 취함으로써 그를 퇴거시킬 수 있습니다. 모든 일반 법률의 관할 구역은 부동산 점유 회복 소송 조치가 진정한 소유자가 것으로 추정되는 후 지정된 시간 이내에 제기하도록 요구 묵인 . 진정한 지주가 불리한 소유주를 퇴거하지 못한 경우의 영향은 관할권에 따라 다르지만 결국 불리한 소유권을 갖게 될 것입니다.

2008 년, 뉴욕시 전역의 불리한 점유 및 경계 분쟁 사건의 양으로 인해 뉴욕 주 입법부는 불리한 점유로 토지를 획득 할 수있는 능력을 수정하고 제한했습니다. [37] 취득 시효에 의하여 취득 속성에 2008 년 개정 이전에, 요구되었다 그 모든 소유는 소유자의 권리에 따라 실제 침해 또는 침해를 구성하는 전시였다. [38]2008 년 수정 후 약 8 년 후인 2016 년 6 월 30 일, 뉴욕 주 항소 부 제 1 부 (즉, 맨해튼 영토를 다루는 항소 법원)는 불리한 소유로 취득한 권리의 범위에 관한 법적 문제를 결정했습니다. 그리고 제 1 부서가 2008 년 이전에 소유권이 부여 된 불리한 소유권 주장을 처리하는 방법. [39] 법원은 원고가 "[S] 법령의 요건을 충족 할 때 불리한 소유권이 부여 된 재산에 대한 소유권을 구체적으로 보유했습니다. 해당 시점에 적용됩니다. " [39]즉, 2008 년 개정 "후"에 소유권이 부여 된 경우 원고는 2008 년 뉴욕 ​​주 입법부가 개정 한 불리한 점유 기준을 충족해야합니다. 그러나 2008 년 개정 "전"에 소유권이 부여 된 경우 원고는 불리한 소유권에 대한 개정 전 기준을 충족하여 분쟁 지역에 대한 소유권을 합법적으로 획득했을 것입니다. Hudson Square Hotel 은 또한 항공 권리가 있는 불리한 소유 사건에서 자주 제기되는 두 가지 문제를 해결했습니다.(a) "어디"(즉, 3 차원 물리적 공간에서)는 그러한 침해가 불리한 소유의 법에 따라 관련 작동 효과 또는 결과를 갖기 위해 필요한 침해입니다. (b) 원고에게 부여 된 1 층 면적 (즉, 토지) 에 대한 소유권의 결과로 "무엇"재산권이 취득됩니다 . 에서 허드슨 스퀘어 호텔 피고는 원고가 두 층 건물 이상으로 침략하지 않기 때문에 원고는, 공기 권한을 기본 땅에 제목을 인수 있지만했다고 주장했다. 이 주장은 부분적으로 구역 법이당시 토지 소유자는 1 층 면적의 6 배까지 건축 (즉, 개발) 할 수있었습니다. 예를 들어, 분쟁 지역이 1,000 평방 피트 인 경우 6,000 평방 피트의 건축 가능한 평방 피트가 잠재적으로 불리한 소유로 인해 획득하거나 잃을 수 있습니다. 법원은 "권리를 불리한 점유자에게 넘겨주는 것은 토지에 대한 침략이다"라고 밝혔다. [39] 에 나쁜 땅 위의 공기 권한을 소유 즉, 원고는 순서대로 여섯 개 이야기 잠식에 필요하지 않았다. 법원은 또한 "토지에 대한 권리와 함께 항공권을 가지고있다"고 판결했다. [39] 즉, 원고는 토지 (즉, 1 층 면적)에 대한 소유권을 획득함으로써 기본 토지에 대한 소유권에서 파생 된보다 가치있는 항공권의 소유권도 획득했습니다.

다른 관할권에서 disseisor는 단지 공평한 소유권을 획득합니다. 토지 소유자는 disseisor에 대한 재산 수탁자간주됩니다 .

불리한 소유는 실제로 소유 한 재산으로 만 확장됩니다. 원래 소유자가 더 넓은 영역 (또는 볼륨)의 재산에 대한 소유권을 가지고있는 경우, disseisor는 모든 소유권을 얻지 못합니다. 이에 대한 예외는 disseisor가 전체 구획에 대한 소유권 색상으로 토지에 진입하는 경우 , 해당 구획의 작은 부분을 지속적으로 실제 소유하면 소유권 색상으로 정의 된 전체 구획에 대한 소유권이 완성됩니다. 따라서 disseisor는 소유권이 전체 소포를 올바르게 설명하는 한 소유권을 증명하기 위해 넓은 지역의 모든 부분에 거주지 또는 농장을 지을 필요가 없습니다.

일부 관할권에서는 불리한 소유로 재산에 대한 소유권을 성공적으로 획득 한 사람 이 이전 소유자의 재산 일부 또는 전체에 대해 자신의 이름으로 기록 된 " 조용한 소유권 "에 대해 (선택적으로) 토지 법원 에서 소송제기 할 수 있습니다. 이러한 조치를 통해 다른 사람에게 이해 관계를 명확하게 전달할 수있을뿐만 아니라 주식 대출 또는 애 버터 로서의 법적 지위와 같은 혜택의 전제 조건이 될 수있는 새로운 기록 소유자 가 있음을 알리는 역할을 합니다. 그러한 조치가 취해지지 않더라도 소유권은 재산세 납부를 포함한 대부분의 혜택 및 의무와 함께 법적으로 새로운 소유권 보유자의 소유로 간주됩니다.세금 징수 원에게 소유권을 잃지 않도록 재산에 대한 세금을 납부하는 소유권에 낯선 사람이 미치는 영향은 관할권마다 다를 수 있습니다. (많은 관할 구역에서 이의를 제기하거나 상대방이 지불했음을 알리지 않고 서로 다른 두 당사자로부터 동일한 소포에 대한 세금 납부를 수락했습니다.)

불리한 소유는 일반적으로 대중이 소유 한 재산에 대해 작동하지 않습니다.

사유 재산이 저명한 영역 에서 탈취 된 후 민간 기업 (예 : 철도 )에 통제권이 부여 된 후 폐기 된 경우 악의적 소유 과정은 철저한 분석이 필요합니다 .

토지가 Torrens 소유권 등록 시스템 또는 이와 유사한 시스템에 따라 등록 된 경우 특별 규칙이 적용됩니다. 토지가 불리한 점유에 의해 영향을받을 수 없거나 ( 1875 년부터 1926 년까지 잉글랜드와 웨일즈 의 경우, 미네소타 주 [40] 의 경우와 마찬가지로 ) 특별 규칙이 적용될 수 있습니다.

영토권에도 불리한 점유가 적용될 수 있습니다. 미국에서는 조지아 사우스 캐롤라이나를 사용했을 때, 1990 년 사우스 캐롤라이나의 사바나 강에있는 섬을 잃은 채우기 에서 준설 자신의 해안 섬을 연결합니다. 조지아는 이것에 대해 알고 있었지만 그것에 대해 아무것도하지 않았기 때문에 미국 대법원 ( 이러한 문제에 대해 원래의 관할권 을 가지고있는 ) 은이 땅 을 사우스 캐롤라이나에 부여 했지만 보 퍼트 조약 (1787)은 강의 섬이 조지아에 속한다고 명시 적으로 명시했습니다. [41]

스쿼터의 권리

대부분의 불리한 점유 사례는 자신의 재산에 대한 명확한 소유권을 가진 두 당사자 간의 경계선 분쟁을 다룹니다. "스쿼터의 권리"라는 용어는 정확하고 고정 된 법적 의미가 없습니다. 일부 관할권에서이 용어는 특정 상황에서 정당한 절차없이 재산에서 제거되는 것을 방지하는 불법 거주자가 이용할 수있는 임시 권리를 의미합니다. 예를 들어, 잉글랜드와 웨일즈 에서는 일반적으로 1977 년 형법 법 6 조 를 참조 합니다. 미국에서는 단순한 소유로 소유권이 생성되지 않으며, 불법 소유주가 해당 부동산이 위치한 관할권에 대한 부정적 소유 주장의 모든 요소를 ​​증명할 수있는 경우에만 불법 소유를 통해 소유 할 수 있습니다. [42]

모든 불리한 소유권 주장과 마찬가지로, 불법 거주자가 일정 기간 동안 재산을 포기하거나 적법한 소유자가 법정 기간 동안 일시적으로도 불법 거주자의 접근 권한을 효과적으로 제거하거나 허가를 내리면 "시계"는 일반적으로 중지됩니다. [ 인용 필요 ]예를 들어, 주어진 관할권에서 필요한 기간이 20 년이고 스쿼터가 15 년 후에 제거되면 스쿼터는 해당 15 년 소유권의 혜택을 잃게됩니다 (즉, 시계가 0으로 재설정 됨). 해당 스쿼터가 나중에 재산을 다시 점유하는 경우, 해당 스쿼터는 소유권을 획득하기 위해 스쿼터가 다시 점유 한 날짜로부터 20 년 동안 재산에 남아 있어야합니다. 이 예에서 불법 거주자는 소유권을 획득하기 위해 총 35 년 (원래 15 년 + 이후 20 년) 동안 부동산을 보유했을 것입니다.

관할권에 따라 한 명의 스쿼터가 "택킹 (tacking)"이라고 알려진 다른 스쿼터에게 지속적인 소유권을 넘길 수도 있고 그렇지 않을 수도 있습니다. 압정은 "다른 사람이 연속적으로 소유 한 기간을 결합하여 해당 기간을 하나의 연속 기간으로 취급하는 것, 특히 법정에 대해 지속적으로 불리한 소유를 설정하기 위해 이전 소유자의 소유 기간에 자신의 토지 소유 기간을 추가하는 것입니다. 기간." [43] 당사자 관계의 세 가지 유형이있다 : 계약 당사자 관계; 소유의 Privity; 그리고 재산의 Privity. [43]한 명의 불리한 소유자가 법정 기간을 완료하기 위해 다른 불리한 소유자에게 자신의 시간을 "고정"하려면 세 가지 유형의 특권 중 하나가 필요합니다. 태킹이 발생하는 한 가지 방법은 한 불리한 소유주에서 다른 소유주로 재산을 양도하는 것이 "표제 색상"을 나타내는 서면 문서 (보통 잘못된 증서)를 기반으로하는 경우입니다. 합법적 인 소유자는 또한 부동산 점유에 대한 임시 허가를 제공함으로써 시계를 0으로 다시 시작할 수 있으며, 따라서 필요한 "지속적이고 적대적인"요소를 무력화 할 수 있습니다. [ 표창장은 필요로했다 ] 불법 거주자가 해당 기간 동안 취득 시효를 물리 칠 것이다 소유자에게 임대료를 지불한다는 증거.

잉글랜드와 웨일즈

' 스쿼팅 '은 2012 년 법률 구조, 선고 및 처벌법의 섹션 144에 따라 잉글랜드 / 웨일즈에서 형사 범죄가되었습니다 . [44]

이 섹션은 또한 1984 년 경찰 및 범죄 증거 법 섹션 17에 건물에 대한 즉각적인 출입 권한을 삽입했습니다 .

미국

미국에서 스쿼터 권리의 개념은 일반적으로 disseisor가 분쟁중인 재산에 인접한 재산에 대한 소유권이없는 특정 형태의 불리한 소유권을 지칭하는 데 사용됩니다. 미국의 대부분의 관할 지역에서 불법 소유에 대한 법적 요건을 충족 할 수있는 불법 거주자거의 없습니다 .

주택과 비교

불리한 소유는 어떤면에서 주택 과 유사합니다 . disseisor와 마찬가지로 농가는 토지를 사용하고 다른 특정 조건을 충족함으로써 재산에 대한 소유권을 얻을 수 있습니다. 그러나 주택에서 재산을 소유하는 것은 적대적이지 않습니다. 토지는 법적 소유자가 없거나 정부 소유로 간주됩니다. 정부는 농가에 필요한 요건을 충족하는 농가가 부동산에 대한 소유권을 얻을 것이라는 기대를 가지고 농가가 토지를 사용하도록 허용합니다.

주택 및 불법 거주자의 권리 원칙은 재산과 소유권의 가장 기본적인 개념을 구현하는데, 이는 " 소유는 법의 9/10 "이라는 격언으로 요약 될 수 있습니다. 이는 재산을 효과적으로 사용하는 사람이 재산을 효과적으로 소유한다는 의미입니다. 마찬가지로 "사용하거나 잃어 버리십시오"라는 속담이 적용됩니다. 주택 및 불법 거주자의 권리 원칙은 공식 재산권 법보다 우선합니다. 현대의 재산법은 이러한 단순한 아이디어를 형식화하고 확장합니다.

홈 스테 딩의 원칙은 아무도 재산을 사용하거나 소유하지 않을 경우 처음으로 소유권을 주장하고 지정된 기간 동안 일관되게 사용하는 사람이 해당 재산을 소유한다는 것입니다. Squatter의 권리는 한 명의 부동산 소유자가 자산을 소홀히 사용하지 않고 두 번째 사람이 자산을 관리하고 사용하기 시작하면 일정 기간이 지나면 첫 번째 사람의 재산 소유권이 상실되고 소유권이 두 번째 사람에게 이전된다는 생각을 구체화합니다. 실제로 재산을 사용하고있는 사람.

따라서 주택의 법적 원칙은 불리한 소유의 권리가 기존의 스쿼터 권리 원칙의 공식화와 같은 방식으로 주택 원칙 의 공식화입니다.

주택 및 불법 거주자의 권리 원칙의 기본 아이디어는 일반적으로 간단한 사용 또는 소유로 소유권을 주장 할 수있는 모든 유형의 항목 또는 재산에 적용됩니다. 현대 법률에서 주택 과 불리한 소유의 권리는 독점적으로 부동산을 의미합니다 . 개인 재산 의 영역 에서 같은 충동은 " 찾는 자, 보관 인 " 이라는 격언으로 요약되며 버려진 재산에 관한 법률과 관습에 의해 공식화됩니다 .

저작권

일부 법률 학자들은 특히 지적 재산권과 독점 금지법 [45] 을 조정 하거나 저작권법과 재산권 법을 통합하기 위해 지적 재산권 법 으로 불리한 소유의 개념을 확장 할 것을 제안 했습니다. [46]

지역권의 불리한 소유

일부 관할권에서는 불리한 소유의 개념을 처방 의 개념과 병합하여 토지 자체뿐만 아니라 토지에 대한 다양한 무형적 권리를 얻기 위해 불리한 소유를 사용할 수 있습니다.

이 이론에 따르면, 부정 소유는 disseisor가 '취득'한 disseisized property에 대한 권리만을 부여합니다. 예를 들어, disseisor 는 부동산에 대한 전체 수수료 제목 보다는 지역권을 선택할 수 있습니다 . 이러한 방식으로 처방 의 법적 교리에 따라 지역권을 유포 할 수 있습니다 . 이것은 또한 공개적으로 수행되어야하지만 배타적 일 필요는 없습니다. 처방전에는 불리한 소지에 대한 다양한 법정 및 관습법 시한이 적용됩니다. 건축업자가 구역 설정 을 충족하기 위해 건물 앞에 보도 공간이나 광장을 떠나는 경우가 많은 뉴욕과 같은 도시에서는 일반적인 관행입니다.요구 사항은 가까운 공공 장소에 그들의 독점적 인 클라우드 것 영구 지역권의 창조 방지하기 위해 주기적으로 자신의 재산권을 . 같은 이유로 도시 보도에는 광장이나 열린 공간 주변의 대지 경계선을 따라 '이 공간은 전용이 아님'을 알리는 마커가 포함되어있어 일반인이 마커 내의 공간을 사용할 수 있지만 여전히 사유 재산임을 나타냅니다.

부동산 소유자가 불리한 처방에 대한 요구 사항을 충족하는 방식으로 자신의 재산에 대한 지역권을 방해하는 경우 (예 : 일반적으로 사용되는 지역에 게이트를 잠그고 아무도 이에 대해 아무것도하지 않음) 지역권을 성공적으로 소멸합니다. 이것은 성공적인 불리한 소유권 또는 불리한 처방 후에 소유권을 조용히하는 또 다른 이유입니다. 증거가 여전히 신선한 상태에서 불리한 소유권 또는 지역권을 보존하기 위해 누가 조치를 취해야하는지에 대한 기록을 명확히합니다.

예를 들어, 차고에 도달하기 위해 다른 사람의 진입로를 사용하기위한 증서 지역권이 주어지면 울타리 또는 영구적으로 잠긴 게이트가 사용을 방해하는 경우 장애물을 제거하고 우회하기 위해 아무것도 수행하지 않고 법정 기간이 만료되면 지역권이 중단됩니다. 수수료 단순 소유자가 보유한 증서가 소유자의 이익이 지역권의 대상이라고 명시 했음에도 불구하고 모든 법적 효력.

엄밀히 말해서 처방전은 불리한 소유와는 다른 방식으로 작동합니다. 불리한 소유권은 행위 제한 규칙에 의해 원래 소유자의 소유권이 소멸되는 것과 관련이 있습니다. 반면 처방은 이전에 존재하지 않았던 권리를 획득하는 것과 관련이 있습니다.

잉글랜드와 웨일즈 의 법 에서 불리한 소지와 처방은 완전히 다른 교리로 취급됩니다. 전자는 1980 년 제한법 (Limitation Act) 에서 파생 된 전적으로 법정 이며 후자는 순전히 관습법 원칙에 따라 가능합니다.

비 관습법 관할권

일부 비 관습법 관할권에는 불리한 소유와 유사한 법률이 있습니다. 예를 들어, 루이지애나프랑스 법 에서 파생 된 인수 처방 이라는 법적 교리를 가지고 있습니다.

이론

소유권 및 소유에 대한 소송 가능성에 대한 시효를 설정하여 부동산 소유권의 잠재적 또는 실제 결함을 치료하기 위해 불리한 소유가 존재합니다. 불리한 소유의 교리로 인해 지주는 자신의 토지에 대한 소유권을 확보 할 수 있습니다. 그렇지 않으면 이전 소유자, 소유주 또는 유치권 의 오랫동안 잃어버린 상속인수세기 전의 소유자는 재산에 대한 법적 청구를 제기 할 수 있습니다. 불리한 소유의 교리는 이것을 방지합니다. 이것은 법이 필요한 기간 동안 다른 사람의 토지를 소유 한 사람에게 보상하는 데 사용될 수 있음을 의미합니다. 토지 소유자가 일정 기간 동안 자신의 재산권을 행사하고 방어하지 못하면 토지 소유자의 재산에 대한 이익이 영구적으로 상실 될 수 있습니다. 경제적 측면에서 불리한 소유는 토지의 생산적인 사용을 장려하고 보상합니다.

또한보십시오

참고 문헌

메모

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  2. ^ 다양한 "요구 사항"섹션에 설명 된대로 불리한 소유자가 실제로 소유권을 획득하려면 여러 조건이 충족되어야합니다.
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작품 인용

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추가 읽기

외부 링크